El mercado, con datos

Cuánto cuesta el metro cuadrado, pueblo a pueblo

Los informes de precios hablan de capitales. Aquí está la tabla que falta: lo que se pide por metro cuadrado en cada municipio de la zona, calculado con los anuncios vivos de hoy y recalculado solo cada hora.

Cómo se calcula

Se toman todos los anuncios vivos de vivienda —casas, pisos, chalés y dúplex— que tengan precio y superficie, se divide precio entre metros y se coge la mediana de cada municipio. Sólo aparecen los pueblos con cinco anuncios o más.

Mediana y no media: con pocos anuncios, un caserón de 600.000 € desplaza la media y no dice nada de lo que cuesta una casa normal. La mediana es el valor de en medio y aguanta mucho mejor.

Lo que este número no es

• No es el precio de venta. Es el precio que se pide. Entre anuncio y notaría hay rebaja.
• No es tu casa. Dentro de un mismo pueblo hay diferencias grandes entre el centro y las afueras, y entre un piso con ascensor y uno sin él.
• No incluye solares, naves ni locales, que tienen un metro que no se parece en nada.

Qué metros se están dividiendo

Un precio por metro son dos números, y el que falla casi siempre es el de abajo. La mayoría de los anuncios publican superficie construida, que incluye tabiques, medianeras y la parte proporcional de portal, escalera y rellanos. Otros publican superficie útil, que es el suelo que puedes pisar. Y otros copian la del Catastro, que puede no coincidir con ninguna de las dos. El mismo piso, con los mismos muebles, da tres precios por metro distintos según cuál se use.

Antes de comparar nada, pregunta de qué superficie habla el anuncio y pide los dos documentos que lo dicen: la consulta descriptiva y gráfica del Catastro, que se saca con la referencia catastral, y la nota simple del Registro. Si los dos papeles y el anuncio dan tres cifras diferentes, no es un detalle burocrático: suele significar que hay obra hecha y no declarada, y eso tiene consecuencias en la hipoteca. Los metros de porches, garajes y sótanos son el sitio donde más se infla la superficie.

Por qué el mismo pueblo puede dar dos cifras distintas

La tabla trae una columna que mucha gente se salta, la de anuncios medidos, y es la que dice cuánto te puedes fiar de la fila. Con cinco o seis anuncios, que entre o salga uno mueve la mediana del municipio entero. Con cincuenta, apenas se nota. Dos fuentes pueden dar cifras distintas para el mismo pueblo sin que ninguna mienta: depende de qué anuncios entran.

Pesa también la composición. Un municipio donde lo que se vende son chalés nuevos en las afueras sale más caro por metro que el de al lado, donde lo que hay es casa antigua para reformar, y eso no dice que vivir allí sea más caro: dice que se está vendiendo otra cosa. Por eso conviene mirar la fila del pueblo y, al lado, la tabla por tipo de inmueble que hay más abajo.

Lo que mueve el precio dentro del mismo municipio

• Planta y ascensor. Un cuarto sin ascensor se vende con descuento, y no pequeño: cuánto, aquí.
• Estado. Entre un piso para entrar a vivir y el mismo piso con la cocina y los baños por hacer hay una reforma entera de diferencia, y el vendedor raramente la descuenta completa.
• Garaje y trastero. Si van incluidos en el precio pero no en los metros, el precio por metro sale alto sin motivo.
• Eficiencia. La letra energética se nota en la factura todos los meses, y cada vez más en lo que pide el comprador.
• Gastos fijos. Dos pisos al mismo precio con cuotas de comunidad distintas no cuestan lo mismo: los gastos de comunidad y el IBI se pagan toda la vida.

Del precio pedido al precio firmado

La tabla mide lo que se pide. Entre eso y la escritura hay una rebaja que no publica nadie, porque los precios de notaría no son públicos anuncio a anuncio. Lo que sí se puede observar es el margen: cuánto lleva publicado ese anuncio, si ha bajado de precio por el camino y cuántas veces. Un anuncio recién puesto tiene poco margen; uno que lleva meses y dos bajadas tiene bastante, y el vendedor ya lo sabe.

También importa quién vende. Quien ha heredado y reparte con hermanos, quien ya ha comprado otra casa y quien tiene el piso vacío pagando gastos negocian de otra manera que quien vive dentro y no tiene prisa. Si vas a ofertar por debajo, hazlo con un número razonado y por escrito: cómo se plantea una oferta a la baja.

Al lado del dato oficial

El Ministerio de Vivienda publica cada trimestre el valor tasado del metro cuadrado de vivienda libre. Es otra cosa —sale de tasaciones, no de anuncios— pero verlos juntos ayuda: cuando lo que se pide está muy por encima de lo que se tasa, el mercado está pidiendo más de lo que los bancos van a financiar.

El tercer número: el valor de referencia de Catastro

Hay un precio por metro más, y es el único que tiene efectos directos en lo que pagas a Hacienda. Desde 2022, la base del impuesto de transmisiones y del de sucesiones es el valor de referencia que Catastro asigna al inmueble, no el precio de la escritura, salvo que el precio sea más alto. Si compras por debajo de ese valor, el impuesto se liquida sobre el valor de referencia y, si no lo haces así, llega una liquidación complementaria con intereses meses después.

Se consulta gratis en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral, y se consulta antes de firmar las arras, no después. Se puede discutir, pero el procedimiento va después de haber pagado. Cómo funciona y cómo se recurre, en el valor de referencia de Catastro, y los tipos que se aplican aquí, en el ITP en Castilla-La Mancha.

Cuando la tasación sale por debajo del precio

El banco no presta sobre el precio que has acordado: presta sobre el menor de dos cifras, el precio de compra y el valor de tasación. Si la tasación sale por debajo, la diferencia la pones tú en efectivo, y ese es el momento en que mucha compra se cae con las arras ya firmadas.

Dos cosas lo evitan. Una, comparar el precio del anuncio con la tabla antes de firmar nada: si el metro de ese anuncio está muy por encima de la mediana del municipio y del valor tasado oficial, el riesgo de que el tasador no lo acompañe es real. Dos, dejar la financiación como condición en el contrato de arras, con plazo y con devolución del dinero si el banco dice no. Cómo se hace la tasación y qué mira el tasador, en la tasación.

Cómo usar la tabla con un anuncio concreto

1. Comprueba los metros en la ficha del Catastro, no en el anuncio.
2. Divide el precio pedido entre esos metros, sin contar garaje ni trastero si no están en la superficie.
3. Compara con la fila de su municipio y mira cuántos anuncios sostienen esa mediana.
4. Ajusta por planta, ascensor, estado y eficiencia. Un piso para reformar tiene que estar por debajo de la mediana, no en ella.
5. Suma los gastos fijos: comunidad, IBI y basuras. Cambian la cuenta más de lo que parece.
6. Mira el valor de referencia para saber sobre qué base vas a pagar impuestos.

Los pasos 2 a 4, con la cuenta hecha, están en la calculadora de si está caro este piso, y los gastos de la compra completa en la calculadora de gastos de compra.

El metro cuadrado de un piso no es el de una casa

Esta tabla sale sólo de pisos, y por eso se puede comparar entre municipios sin el ruido que mete mezclar tipologías. En casas y chalés el precio por metro baja casi siempre, porque se reparte entre superficies grandes y porque incluyen metros que no valen lo mismo (sótanos, porches, garaje). Para una unifamiliar, el precio por metro es una referencia floja: por qué, y qué usar en su lugar.

Para qué sirve esta tabla

Para poner precio a tu casa, para saber si lo que te piden es de la zona, y para encontrar dónde se compra más barato si todavía no has decidido el pueblo.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.