Comprar

Los gastos de comunidad

En un piso de 60.000 €, unos gastos de comunidad de 90 € al mes son casi lo mismo que la cuota de la hipoteca. Es el gasto que menos se mira al comparar pisos y el que más cambia la cuenta.

Qué incluyen

• Limpieza y luz de zonas comunes.
• Ascensor: mantenimiento, revisiones y seguro. Es de las partidas más caras.
• Seguro del edificio y administrador de fincas.
• Agua común, jardinería, piscina, portero si lo hay.
• Fondo de reserva, que la ley obliga a dotar.

En un bloque sencillo sin ascensor pueden ser 20 o 30 € al mes. Con ascensor, piscina, jardín y portería se ponen en 120 o 150 € sin dificultad.

Cómo se reparten

Por el coeficiente de participación de cada vivienda, que viene en la escritura de división horizontal y depende sobre todo de la superficie. No del uso: en la mayoría de comunidades, un bajo paga ascensor aunque no lo use, salvo que los estatutos digan lo contrario.

Por qué dos pisos iguales pagan cuotas muy distintas

La cuota no sale de una tarifa: sale de dividir el presupuesto anual del edificio entre los propietarios. Eso significa que el número de viviendas pesa tanto como los servicios. El mismo ascensor, con el mismo contrato de mantenimiento, cuesta por vivienda el doble en un bloque de ocho que en uno de dieciséis. Por eso un piso en un edificio pequeño y antiguo puede tener cuota de edificio grande.

Y hay un segundo nivel que mucha gente descubre con el primer recibo: las urbanizaciones con piscina, viales o jardín suelen tener dos presupuestos, el del portal y el del conjunto, y se pagan los dos. Lo mismo pasa con las subcomunidades de garaje. Pregunta siempre si la cuota que te dicen es la única o es sólo una de ellas, y pide el desglose. En adosados y chalés, qué es común y qué no está en el chalé adosado y en las cuotas de una urbanización de chalés.

Las partidas que se disparan

• Ascensor viejo. El mantenimiento es lo barato. Lo caro son las adecuaciones de normativa y las piezas de un modelo que ya no se fabrica. Si está cerca de necesitar sustitución, eso es una derrama esperando turno.
• Calefacción central sin contadores. Se reparte por coeficiente, no por lo que gastas: los repartidores de coste cambian esa cuenta.
• Piscina. Tratamiento del agua, socorrista en temporada y seguro. Es lo que más sube una cuota en un bloque pequeño.
• Portería. No es un servicio, es un contrato de trabajo, con su nómina, su seguridad social y su indemnización si se suprime.
• Morosidad. Lo que no paga uno lo adelantan los demás. Una comunidad con varios deudores crónicos sube cuota o se queda sin fondo.
• Préstamos de obra. Una derrama grande a veces se financia y se cobra dentro del recibo mensual durante años. La cuota «normal» que te dicen puede llevar dentro una obra que se está pagando a plazos.

Las derramas

Un gasto extraordinario que se aprueba en junta: cambiar el ascensor, arreglar la fachada, rehacer la cubierta. Pueden ser miles de euros por vivienda.

Y aquí está la trampa al comprar, que no funciona igual en todas las derramas. Si la obra es una mejora --algo que el edificio no necesitaba para seguir en pie, sino que lo pone mejor--, el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que la paga quien sea propietario cuando la cantidad se hace exigible. O sea: si se aprobó antes de que compraras pero el recibo llega después, lo pagas tú.

En los gastos ordinarios y en las obras necesarias el reparto va por otro camino: la deuda se atribuye a quien era propietario cuando se aprobó, pero el piso responde igualmente de la anualidad en curso y de los tres años anteriores --es la afección real del artículo 9.1.e--, así que la comunidad puede reclamártela a ti aunque tú no vivieras allí.

De las dos maneras acabas mirando lo mismo: hay que leer las actas de los últimos años antes de firmar, no sólo pedir el certificado de estar al corriente.

Si alguien no paga

La comunidad puede reclamarlo judicialmente por un procedimiento rápido, y el moroso pierde el derecho de voto en las juntas. Al comprar, tú respondes de la anualidad en curso y de los tres años anteriores: es la razón por la que el certificado del administrador es obligatorio en la firma.

Qué papeles pedir, a quién y en qué plazo

1. Certificado de estar al corriente. Lo emite el administrador o el secretario, con el visto bueno del presidente, y el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal le da un plazo de siete días naturales desde que se lo piden. Lo pide el vendedor, no tú. El comprador puede renunciar a él en la escritura: no renuncies, porque con eso asumes la deuda que haya.
2. Actas de las últimas juntas, ordinarias y extraordinarias, de tres o cuatro años atrás. Las guarda el administrador de fincas y se piden a través del vendedor, que es el propietario.
3. Presupuesto del ejercicio en curso y liquidación del anterior. Dicen la cuota real, en qué se gasta y si el año cerró con agujero.
4. Estatutos y escritura de división horizontal. Ahí está tu coeficiente y las exoneraciones que existan, si existen.
5. El último recibo, en papel. La cuota de palabra es la que más veces se queda corta.
6. La ITE si el edificio tiene edad para pasarla, y el requerimiento del Ayuntamiento si lo hay. Una ITE desfavorable sin ejecutar es una obra obligatoria pendiente.
7. Póliza del seguro del edificio y siniestros abiertos. Un parte sin cerrar suele significar una humedad sin arreglar.

Lo que el certificado de deudas no dice

El certificado dice una sola cosa: que el vendedor no debe recibos vencidos a fecha de hoy. No dice nada de lo que viene. No aparecen en él las derramas aprobadas que todavía no se han hecho exigibles, las obras acordadas sin presupuesto cerrado, los procedimientos judiciales abiertos de la comunidad, el préstamo que la comunidad tiene vivo ni el requerimiento de ITE sin ejecutar.

Todo eso está en las actas, y es la razón por la que el certificado se pide y además se leen las actas. Un piso con el certificado limpio puede llevar encima una derrama de miles de euros aprobada el mes anterior.

Cómo leer las actas en veinte minutos

No hace falta leerlas enteras. Se buscan palabras concretas: derrama, obra, ITE, ascensor, cubierta, fachada, préstamo, morosos, cuota, juicio. Cada aparición es una pregunta que hacer antes de firmar.

• ¿Hay acuerdos aprobados y sin ejecutar? Esos los vas a pagar tú, aunque se votaran antes de que tú existieras para la comunidad.
• ¿Cuántos propietarios aparecen como deudores, y desde cuándo?
• ¿Cuánto hay en el fondo de reserva? Un fondo vacío quiere decir que la próxima avería es una derrama.
• ¿Se ha hablado de cambiar el ascensor, la cubierta o las bajantes? Es el orden del día habitual de los tres años anteriores a una derrama grande.
• ¿Hay acuerdos impugnados o pleitos con una constructora? Eso tarda años y cuesta dinero.

Si la cuota te parece injusta

Cambiar tu coeficiente de participación es muy difícil: requiere unanimidad de la junta o una sentencia, porque está en el título constitutivo. La exoneración de pagar ascensor o portal sólo vale si ya figura en los estatutos; acordarla después no es un acuerdo cualquiera.

Lo que sí tiene plazo es impugnar un acuerdo de la junta: tres meses desde que se adopta, y un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Y lo que no se puede hacer es dejar de pagar mientras discutes, porque para impugnar hay que estar al corriente o consignar el importe. Cómo se impugna un acuerdo.

Si el piso lo vas a alquilar

Los gastos de comunidad los paga el propietario salvo pacto escrito. En un alquiler de vivienda se pueden repercutir al inquilino, pero sólo si el contrato lo dice con una cuantía determinada; una cláusula genérica de «gastos a cargo del arrendatario» no basta para cobrarle la derrama del ascensor.

A cambio, la cuota ordinaria es gasto deducible en la declaración del alquiler, mientras la derrama de mejora no se deduce de golpe: se amortiza como inversión. Es un detalle que cambia la rentabilidad del primer año.

La cuota también decide tu hipoteca

El banco no mira sólo la cuota del préstamo: mira lo que te queda libre después de los gastos fijos de la vivienda. Una cuota de comunidad alta, más IBI y basuras, resta capacidad de endeudamiento igual que restaría un préstamo pequeño. Un piso algo más caro con gastos bajos se financia mejor que uno barato con piscina, portería y ascensor viejo. Cuánto puedes pagar de verdad.

Antes de comprar, pregunta

1. Cuota mensual exacta y qué incluye.
2. Derramas aprobadas o previstas.
3. Cuántos vecinos deben dinero.
4. Si hay fondo de reserva y de cuánto.
5. Si hay ITE o inspección técnica pendiente.

Cómo funciona la junta que decide todo esto, en la comunidad de propietarios.

La cuota de comunidad no sale en ninguna tabla de precios, y es lo que hace que dos pisos del mismo precio no cuesten lo mismo. Al comparar municipios conviene tenerlo presente: en los pueblos con bloques pequeños y sin ascensor las cuotas son bajas, y en las promociones recientes con piscina y garaje suben bastante. Pregunta la cuota en el primer mensaje, junto al precio.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.