Vender y alquilar

La plusvalía municipal al vender

Se llama impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, la cobra el Ayuntamiento y grava lo que subió el suelo, no la casa. Desde 2021 se calcula de dos maneras y te aplican la que te salga mejor.

Los dos métodos

Objetivo

Se toma el valor catastral del suelo (no el total del recibo del IBI: sólo la parte de suelo) y se multiplica por un coeficiente según los años que hayas sido propietario. Sobre esa base, el tipo del municipio, con un máximo legal del 30 %.

Real

Se calcula la ganancia efectiva —precio de venta menos precio de compra— y se imputa sólo la parte que corresponde al suelo, según la proporción que tenga en el valor catastral. Sobre eso, el tipo municipal.

El Ayuntamiento aplica el que te resulte más favorable, pero tienes que aportar las escrituras de compra y de venta para que pueda calcular el real. Si no las presentas, sólo puede aplicar el objetivo.

De dónde sale el valor catastral del suelo

Es el dato que casi nadie tiene a mano y el que manda en el método objetivo. No es el valor catastral total que aparece grande en el recibo del IBI, sino sólo la parte de suelo, que en un piso es la cuota que le corresponde del solar del edificio y suele ser bastante menor que la de construcción.

Se consigue de tres sitios, y conviene llevarlo ya en la mano al Ayuntamiento:

• El recibo del IBI, si tu Ayuntamiento desglosa valor de suelo y de construcción. Muchos lo hacen y mucha gente no se fija.
• La consulta descriptiva y gráfica del Catastro, con certificado o con Cl@ve, donde figura el reparto. Es gratis y se descarga en PDF.
• La Gerencia del Catastro o la oficina municipal, pidiendo el certificado de valores con la referencia catastral.

Pídelo referido al año de la transmisión, no al actual. El valor catastral cambia con las ponencias y con las actualizaciones, y el que se aplica es el que estaba vigente en la fecha de la escritura. Si ves que el valor es raro (un piso reformado que consta como ruinoso, o metros que no existen), eso se arregla en el Catastro y no en el Ayuntamiento, y arreglarlo antes de vender ahorra dos discusiones.

El método real, paso a paso

1. Resta el precio de compra al precio de venta, con las cifras que figuran en las dos escrituras.
2. Calcula qué proporción representa el suelo sobre el valor catastral total del inmueble.
3. Aplica esa proporción a la diferencia del punto uno. Lo que sale es el incremento imputable al suelo, que es la base del método real.
4. Sobre esa base, el tipo que tenga aprobado tu Ayuntamiento en su ordenanza.

Hazlo con las dos fórmulas antes de ir a pagar. Cuando la casa se compró caro y se vende con poca ganancia, el real sale mucho más bajo; cuando se compró hace treinta años por poco dinero, normalmente gana el objetivo. Y lo que decide cuál te aplican es que tú aportes las escrituras: el Ayuntamiento no las tiene.

Si en el cálculo entran gastos, impuestos de la compra o el coste de una reforma, pregúntalo expresamente en tu Ayuntamiento antes de presentar: ahí hay criterios distintos según la ordenanza y según cómo se haya resuelto en los tribunales, y no es un detalle que convenga suponer.

Si vendes con pérdidas, no pagas

Es la consecuencia de las sentencias del Constitucional que tumbaron el impuesto anterior. Si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento y no hay impuesto. Pero hay que declararlo igual y demostrarlo con las dos escrituras: la exención no es automática.

Plazos

• Venta o donación: 30 días hábiles desde la escritura.
• Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 si se pide dentro de los primeros.

Cada Ayuntamiento tiene su ordenanza, su tipo y su forma de presentarlo —unos por autoliquidación, otros por declaración—. Llama al tuyo antes de que corra el plazo.

Autoliquidación o declaración, que no es lo mismo

Pregúntalo lo primero, porque cambia quién calcula y qué pasa si el cálculo está mal.

• En autoliquidación, calculas tú, rellenas el modelo del Ayuntamiento y pagas dentro del plazo. Si te equivocas a tu favor, la revisión llega después con recargo e intereses; si te equivocas en contra, tendrás que pedir rectificación y devolución.
• En declaración, presentas los datos y las escrituras dentro del plazo y el Ayuntamiento liquida y te manda la carta de pago. Tu plazo es el de presentar; el de pagar empieza cuando recibes la liquidación.

Mira además cómo se presenta: muchos municipios pequeños siguen exigiendo papel o cita previa, y el plazo no se para porque la sede electrónica no funcione. Guarda siempre el justificante de presentación con su fecha, que es el documento que te salva si el expediente se pierde.

Los papeles que hay que llevar

• Escritura de venta y escritura de compra (o la de herencia o donación por la que adquiriste).
• Último recibo del IBI o el certificado catastral con el desglose de suelo.
• DNI del transmitente y, si vas en su nombre, la autorización o el poder.
• En herencia, además: certificado de defunción, testamento o declaración de herederos, escritura de aceptación y adjudicación, y el reparto de cuotas.

Si falta la escritura de compra porque es antigua o se perdió, pide copia en la notaría donde se firmó o en el Registro. Sin ella no hay método real posible, y pagarás por el objetivo sin saber si era el bueno.

Herencias, donde más se complica

En una herencia hay dos liquidaciones distintas y conviene no mezclarlas: la de la propia herencia, cuando los herederos adquieren, y la de la venta posterior, si venden. Puntos que dan problemas:

• La fecha de adquisición es la del fallecimiento, no la de la escritura de aceptación, aunque se firme dos años después.
• El valor de adquisición es el que se declaró en la herencia. Declararlo muy bajo para ahorrar en el impuesto de sucesiones agranda la ganancia del día que se venda.
• Con varios herederos, cada uno responde de su cuota. Si uno no presenta, el expediente le llega a él.
• La prórroga de los seis meses hay que pedirla dentro de los seis primeros. Pasado ese momento ya no se concede.
• Vender poco después de heredar no evita el impuesto, pero con pocos años de tenencia el coeficiente del objetivo es pequeño, y si no hubo ganancia real hay que declararlo igual para que no haya nada que pagar.

Las bonificaciones no se aplican solas

Muchas ordenanzas prevén una bonificación en las transmisiones por herencia de la vivienda habitual del fallecido a favor del cónyuge, de los descendientes o de los ascendientes. El porcentaje y los requisitos (plazo de permanencia, parentesco, que fuera realmente la vivienda habitual) los pone cada Ayuntamiento, y hay municipios que no la tienen.

Lo importante es que casi siempre es rogada: se solicita al presentar y dentro del plazo. Si se te pasa, lo normal es que después no te la apliquen aunque cumplieras todos los requisitos. Pregunta por ella y pídela por escrito en el mismo trámite.

Lo que sale mal

• No presentar nada porque hubo pérdidas. La exención no es automática: sin declaración, el Ayuntamiento liquida por el objetivo y te toca recurrir.
• No aportar las escrituras y pagar el objetivo cuando el real era la mitad.
• Pactar que lo pague el comprador y dormir tranquilo. El pacto vale entre las partes, pero el Ayuntamiento reclama al vendedor, y si el comprador no paga lo pagas tú y luego le reclamas a él.
• Contar el plazo en días naturales. Son treinta días hábiles en las ventas, y agosto y los festivos locales cuentan a tu favor; aun así no es un margen para dejarlo para el final.
• Olvidar el valor del año de la transmisión y calcular con el valor catastral de hoy.
• Dar por hecho que el notario lo presenta. La notaría comunica la operación al Ayuntamiento, pero la declaración o la autoliquidación es tuya.

Quién la paga

Por ley, el vendedor en las compraventas y el heredero o donatario en las transmisiones gratuitas. Se puede pactar otra cosa entre particulares, pero frente al Ayuntamiento el obligado sigue siendo quien dice la ley.

Hay una excepción que conviene conocer si compras: cuando el vendedor no es residente en España, el comprador puede quedar obligado como sustituto del contribuyente, es decir, el Ayuntamiento se lo reclama a él. Si estás en ese caso, lo sensato es retener el importe estimado en el momento de la firma y pagarlo tú, en vez de confiar en que lo haga alguien que ya se ha ido del país.

Cómo saber cuánto vas a pagar antes de firmar

1. Reúne la referencia catastral, el valor catastral del suelo del año de la venta y la fecha y el precio de tu compra.
2. Busca la ordenanza fiscal de tu Ayuntamiento, que se publica en su web y en el boletín de la provincia. Ahí están el tipo, los coeficientes y las bonificaciones.
3. Si el municipio tiene simulador en su sede electrónica, úsalo con las dos fórmulas. Si no lo tiene, pide una estimación en la oficina de gestión tributaria con esos datos: suelen darla.
4. Pon la cifra por escrito en tus cuentas de la venta, junto con la notaría, el IRPF de la ganancia y el certificado energético. Es el gasto que más veces aparece de sorpresa un mes después de cobrar.

Para el método real necesitas saber por cuánto vendes, y para eso ayuda ver a cuánto se está pidiendo en tu zona antes de poner precio:

Son los anuncios que tenemos publicados hoy con su precio mediano y su precio por metro. No son valores catastrales ni tasaciones, y la plusvalía se calcula con las cifras de las escrituras, no con estas. Sirven para lo que importa antes de firmar: hacerte una idea de la diferencia entre lo que pagaste y lo que vas a cobrar, que es exactamente lo que decide si te conviene el método real o el objetivo.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.